گزارش لباس نو به نقل از مهر
خریداران مسكن از پا نشستند، چرایی افت قیمت در بعضی مناطق تهران
به گزارش لباس نو باآنكه قیمت مسكن در بعضی مناطق تهران اندكی كاهش یافته اما این كاهش قیمت ناشی از افزایش عرضه نیست؛ بلكه ناشی از كاهش معاملات بدلیل افت شدید قدرت خرید خانوارهاست.
به گزارش لباس نو به نقل از مهر، در ایام اخیر برخی مراجع تعیین كننده در بازار مسكن همچون رئیس اتحادیه مشاوران املاك ادعاهایی در خصوص كاهش قیمت مسكن را مطرح كرده اند كه از جانب برخی كارشناسان این ادعا تأیید شده و برخی دیگر آنرا رد كرده اند.
هرچند كه با بررسی های میدانی هم نمی توان این تناقض ها و تأییدها را امكان سنجی كرد؛ چون كه برخی مشاوارن املاك در مناطق میانی و بالاتر تهران مدعی كاهش قیمت مسكن بین ۱۰ تا ۱۵ درصد هستند و برخی دیگر مدعی هستند مالكان حاضر به كاستن از قیمتی كه اعلام نموده اند، نیستند.
اگرچه مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاك كه اولین كسی است كه كاهش قیمت مسكن و همینطور كاهش رهن و اجاره را اعلام كرد، اما تا كنون آمار دقیقی از تعداد معاملات انجام شده در نیمه نخست مرداد ماه با قیمت هایی پایین تر از تیرماه تشریح نكرده است.
زور مشاوران املاك به چسبندگی قیمت مسكن می رسد؟
شاهد مدعای خسروی، صرفا گزارش هایی است كه از مشاوران املاك در مناطق مختلف تهران دریافت كرده است؛ حال آنكه كارشناسان اقتصاد مسكن معتقدند قیمت مسكن همچون كالاهایی است كه «چسبندگی قیمت» در آن تأثیر بالایی دارد و وقتی مالكی می بیند یكی از مالكان مسكن در محله مورد نظر خود، ملكی را با قیمتی جدید به فروش می رساند، دیگر او هم حاضر به كاستن از قیمت ملك خود نیست و نهایتا یا به بازار رهن و اجاره می پیوندد یا از فروش ملك خود صرف نظر می كند.
از همین روست كه می توان كاهش ۶۴.۶ درصدی تعداد معاملات مسكن در تیر ماه را توجیه كرد؛ چون كه نه مالكان حاضر به فروش املاك خود با قیمتی پایین تر از قیمت فروش مسكن در ماه های گذشته هستند و نه خریداران حاضرند با قیمت ماه های گذشته به این بازار ورود كنند كه درنتیجه شاهد افت شدید معاملات در بازار مسكن هستیم.
در كنار كاهش حدودا ۶۵ درصدی نقطه به نقطه تعداد معاملات مسكن (تیر ۹۸ نسبت به تیر ۹۷) بر مبنای اعلام بانك مركزی و معاونت مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، معاملات مسكن در تیرماه نسبت به خرداد كاهش ۲۰ درصدی داشته است همینطور رشد ماهانه قیمت مسكن هم متوقف شده است.
كاهش معاملات قیمت را اندكی تعدیل كرد
رشد ۰.۴ درصدی قیمت مسكن در تیرماه امسال نسبت به ماه پیش از آن (خرداد ۹۸) نشان دهنده توقف رشد ماهانه قیمت مسكن می باشد كه این دو مبحث در كنار هم (توقف رشد قیمت و كاهش تعداد معاملات)، این مفهوم را القا می كند كه عدم استقبال خریداران و مصرف كنندگان واقعی مسكن به علت كاهش شدید قدرت خرید خانوارها، منجر به كاهش اندك قیمت ها شده است.
وضعیت فعلی بازار مسكن بگونه ای است كه باید توجه داشت این كالا، صرفا كالایی مصرفی نیست. در یك تقسیم بندی كلی می توان سمت و سوی تقاضای مسكن را به دو دسته تقاضای مصرفی و سرمایه ای تقسیم كرد؛ به خصوص كه هنوز خبری از تصویب ابزارهای مالیاتی و پایه های جدید مالیاتی كنترل تقاضای سرمایه ای وجود ندارد و بخش مهمی از خرید و فروش ها نه به قصد مصرف كه به قصد سرمایه گذاری در بخش مسكن انجام می شود.
تفاوت تقاضای سرمایه ای و مصرفی و تأثیری كه بر قیمت مسكن می گذارند
هدف متقاضیان خرید «مصرفی» مسكن كه در بازار مصرفیِ املاك صورت می پذیرد، تأمین سرپناه و محلی برای سكونت است؛ اما در همین نوع از تقاضا هم می توان رگه هایی از استفاده شخصی خانوارهای تازه تشكیل شده، رفع بد مسكنی سرانه زیربنا و رفع تراكم نامناسب خانوار در واحد مسكونی، تعویض واحدهای مسكونی بی دوام و فرسوده و... را هم مشاهده كرد و باید این موارد در زمره تقاضای مصرفی دانست نه سرمایه ای.
بر اساس آنچه كارشناسان اقتصاد مسكن می گویند، تقاضای مصرفی املاك عمدتاً به خانوارهای ریسك گریز و خانوارهایی كه به دنبال حفظ ارزش ثروت و دارایی خود در بلندمدت متعلق می باشد و از آنجایی كه به خرید مسكن، نگاهی بلندمدت دارند، ازاین رو نقدشوندگی برای آنها چندان با اهمیت نیست.
بنابراین انباشت تقاضا در این بخش خللی در بازار مسكن ایجاد نمی نماید.
این در حالی است كه در تقاضای سرمایه ای كه در بازار داراییِ املاك صورت می پذیرد، متقاضی خرید سرمایه ای مسكن، با هدف بهره مندی از عایدی سرمایه، مبادرت به خرید مسكن می كند.
به گفته كارشناسان اقتصاد مسكن، متقاضیان سرمایه ای خرید مسكن در صورتیكه جهت استفاده غیرشخصی در بلندمدت و با انگیزه هایی چون اجاره داری و حفظ قدرت خرید وارد بازار مسكن شوند، ماهیتی بلندمدت به معاملات خود می دهند كه در نتیجه این نوع متقاضیان، علاقه ای به ورود و خروج متوالی ندارند و اساساً تحركات آنان با اینرسی بالایی رخ می دهد.
تقاضای سوداگرانه؛ بلایی كه بر سر بازار مسكن آورد
اما آنچه در ۱۸ ماه اخیر سبب شد تا وضعیت نابسامانی در بازار مسكن شاهد باشیم، تقاضای سرمایه ای سوداگرانه بود كه عموماً پدیده ای با ماهیت كوتاه مدت و مبین كوشش برای كسب سود با بهره گیری از نوسانات كوتاه مدتِ قیمت دارایی است.
از خصوصیت های متقاضیان سوداگرانه‌ی خرید مسكن می توان به تمایل آنان برای خالی نگه داشتن خانه ها، توجه به بازارهای رقیب مسكن و ورود و خروج سریع (اینرسی پایین) اشاره نمود. این متقاضیان را می توان دارای تأثیرگذاری بالا بر نوسانات بازار مسكن دانست.
در این نوع سرمایه گذاری، بازدهی مورد نظر سوداگر، فاصلهٔ بین قیمت خرید و فروش ملك در كوتاه مدت است. بر این اساس، برای یك سوداگر، نقدشوندگی ملك، از اهمیت بالایی برخوردار می باشد.
كارشناس اقتصاد مسكن: تقاضای مصرفی به شدت تضعیف شده است
بهروز ملكی كارشناس اقتصاد مسكن در گفتگو با خبرنگار مهر درباره وضعیت كنونی بازار مسكن و تأثیری كه متقاضیان سوداگری بر آن داشته اند، تصریح كرد: قیمت یك متر مربع واحد مسكونی در شهر تهران طی سالهای ۹۲ تا ۹۵ در حدود ۴ میلیون تومان ثابت بود.
وی اضافه كرد: از آغاز سال ۹۶ تحرك بازار مسكن آغاز شد و منجر به رسیدن قیمت به حدود ۱۳.۵ میلیون تومان در شرایط كنونی شد. به معنای دیگر، هر چه تقاضای سوداگرانه مسكن طی سالهای ۹۲ تا ۹۵ كمرنگ بود از سال ۹۶ به این سو پررنگ و پررنگتر شده است.
كارشناس اقتصادی خاطرنشان كرد: اما مطلب غیر قابل انكار این است كه تقاضای سوداگرانه نمی تواند بدون پشتیبانیِ تقاضای مصرفی به مدت طولانی، ادامه حیات دهد.
ملكی خاطرنشان كرد: بر این اساس و با عنایت به اینكه الان نسبت قیمت مسكن به درآمد خانوار، به حداكثر رسیده است تقاضای مصرفی به شدت تضعیف شده و به تبع، انتظار می رود شاهد خروج الزامی سوداگران از بازار مسكن و استقرار بازار در یك ثبات نسبی چند ساله باشیم.
به گفته این كارشناس اقتصادی، با این وضعیت می توان ادعاهایی كه در خصوص كاهش قیمت مسكن می باشد را تا حدودی پذیرفت. اما تأثیر آن بطور قطع زمان بو بوده و نمی توان ادعای تأثیر آنی بر بازار را داشت.
گزارش دفتر اقتصاد مسكن، ادعای كاهش قیمت را تأیید می كند؟
به گزارش لباس نو به نقل از مهر، بر مبنای اعلام دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسكن معاونت مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از وضعیت بازار مسكن در تیرماه، تنها در مناطق ۲، ۳، ۴، ۵، ۶، ۸، ۹، ۱۰، ۱۳ و ۲۲ شاهد كاهش اندك میانگین قیمت مسكن نسبت به ماه پیش از آن (خرداد ۹۸) هستیم و در دیگر مناطق میانگین قیمت مسكن در تیرماه نسبت به خرداد ماه افزایش داشته است.
به خصوص كه در همه مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، تعداد معاملات مسكن در تیر ماه كمتر از خرداد ماه بوده است؛ از آنجایی كه تعداد معاملات مسكن در به دست آوردن میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسكونی تأثیر مستقیم دارد و از جانب دیگر رشد قیمت مسكن (هر چند بسیار اندك و حدود ۰.۴ درصد) رخ داده، اما به هر حال شاهد افزایش قیمت مسكن بوده ایم؛ به عبارت دیگر نمی توان به ارقام ادعای رئیس اتحادیه مشاوران املاك در مورد كاهش قیمت مسكن كه تا ۱۸ درصد هم آنرا تخمین زده، اتكا كرد.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب